广州起拍楼面价首次冲破3万关口！房价要涨了？

6月伊始，广州土拍又上演年度大戏。

6月6日，南沙两块商住用地还未正式拍卖就已经达到最高限价，最终成交楼面价刷新南沙记录，其中一地块溢价率高达25%。

不仅是南沙，广州土拍市场就像6月的天气一样，热度直线上升。

接下来还有13宗地拍卖，总起拍价超过154亿元！

接下来的土拍亮点颇多：

1、番禺易兴地块起拍楼面价高达33838元/平，是目前广州起拍楼面价最高地块。

2、从化推出靠近地铁的巨无霸地块，起拍楼面价7800元/㎡，逼近区域标杆。

3、4宗商业用地3宗100%自持，金融城、生物岛、设计之都定向引企业。

 番禺易兴地块：刷新广州最高起拍楼面价记录 

本次最受关注的番禺钟村易兴DHJ15-01地块，为商住地块，扣除配建后楼面价33838元/㎡，是广州土拍史上最高起拍价。

这也是广州用地起拍楼面价首次突破3万大关。

地块容积率从规划的3.0下调至1.01，未来产品开发或以低密度联排、叠拼产品为主。

除配建政府回购住宅外，需要无偿配建超过1万㎡的绿地、道路，整体配套条件以及耗费成本均较高。

（图源：广州中原发展研究部）

地块位于钟村片区，靠近新光快速路。

西侧马路对面就是有金山谷花园、富豪山庄，未来可实现配套共享；北侧则邻近金山工业园区；东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。

周边围绕工业园、城中村，甚至还有一个垃圾填埋厂。

地块目前还处于围蔽状态，东北侧有高压线路穿过，这对项目景观条件可能会造成影响。

公共交通方面则略显不足，若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳地铁，路程约20-30分钟，且班次较少，公共交通出行有一定的局限性。

22号线祈福新村站建设完成后，可适当填补板块通勤配套不足现状。

生活配套方面，周边生活配套主要以村级配套、楼盘底商配套为主，中大型商业配套在2-3公里开外的祈福、万博商圈。

教育资源方面相对齐全，有里仁洞小学、华南碧桂园小学等多所学校。

地块周边大盘林立，西侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞。

目前三个项目均价集中在2.5-3.2万元/㎡，一手主要为祈福缤纷汇，价格为4.5万元/㎡。

该地块已处于3万+高位，未来产品售价将在6-6.5万㎡左右，这对于板块在售一二手项目存在影响，预计未来对提升板块楼市价值将起到一定作用。

 从化今年拍地首秀，或刷新标杆记录 

此次从化也有一宗值得关注的高价地块拍卖。

从化太平镇地块，起拍楼面价为7800元/㎡，目前从化标杆楼面价为8479元/㎡，预期该地块将刷新记录。

原因是该地块区位条件佳。

北侧距离北回归线公园约800米，距离流溪河600米。

东侧临近主干道105国道，与最近的地铁站14号线太平站相距3公里，通过14号线连接，可一站换乘知识城线。

东北侧2公里处为太平镇中心商圈，有新光百德广场，相距2.5公里为清晖工业园，为珠江啤酒、索芙特、雅芳等知名企业生产研发基地。

5公里范围内覆盖知识城重要产业园区。包括京东亚洲壹号物流园、蔡司光学等高精尖机构，都在其30分钟通勤范围内，未来太平片区发展潜力较大。

目前周边有两个楼盘在售，紫泉流溪湾项目售价为2万/㎡，云星钱隆天誉售价为1.65万/㎡，后者由于该盘景观资源相对欠缺，且与厂区产业园相邻，售价则相对较低。

 广州楼市接下来会怎么走？

值得注意的是，不止是番禺、钟村等地出让宅地溢价高涨，今年金融城项目住宅部分更是创了历史新高。

事实上从今年广州拍地情况就可以看出，2019年广州土拍市场行情转好，整体有回温的趋势。

根据美联物业全国研究中心统计数据显示，广州1-5月广州宅地共成交11宗，成交面积47.83万㎡，出让总金额244.9亿元。

从出让结果来看，土地市场有所升温，溢价成交为趋势，共有8宗地块以溢价成交，最高溢价率为45%。

总的来看，虽然一二线城市调控政策严格，但是楼市相比三四线城市而言还是比较活跃，各大房企更愿意把更多资金投入到一二线城市。房企基本一致看好广州楼市的后市走向，拿地动作也更加积极。

面粉涨价，面包价格自然也会受到影响。

今年广州房价出现暴涨的可能性很低，但可能存在微涨，部分土拍热门区域会受到高地价的影响，房价会有所上升。

目前，在政策维“稳”的前提下，广州房价暂处于平稳波动的时期，加上利率回调，对刚需来说还是不错的置业时机。

部分信息来源：广州中原发展研究部、美联物业

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